El art 672 LEC dispone que : "1. Por el Secretario judicial se dará al precio del
remate el destino previsto en el apartado 1 del artículo 654, pero el
remanente, si lo hubiere, se retendrá para el pago de quienes tengan su
derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si
satisfechos estos acreedores, aún existiere sobrante, se entregará al
ejecutado o al tercer poseedor. Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio del
destino que deba darse al remanente cuando se hubiera ordenado su
retención en alguna otra ejecución singular o en cualquier proceso
concursal. 2. El Secretario judicial encargado de la ejecución
requerirá a los titulares de créditos posteriores para que, en el plazo
de treinta días, acrediten la subsistencia y exigibilidad de sus
créditos y presenten liquidación de los mismos. De las liquidaciones presentadas se dará traslado por el
Secretario judicial a las partes para que aleguen lo que a su derecho
convenga y aporten la prueba documental de que dispongan en el plazo de
diez días. Transcurrido dicho plazo, el Secretario judicial resolverá
por medio de decreto recurrible lo que proceda, a los solos efectos de
distribución de las sumas recaudadas en la ejecución y dejando a salvo
las acciones que pudieran corresponder a los acreedores posteriores para
hacer valer sus derechos como y contra quien corresponda. El decreto
será recurrible solo en reposición y estarán legitimados para su
interposición los terceros acreedores que hubieren presentado
liquidación".
Voy a mencionar tres Sentencias distintas que tratan de la problemática del distribución del sobrante entre acreedores posteriores, existiendo como tales el ejecutante que tiene a su favor una segunda (u ulterior) hipoteca, la TGSS y la AEAT, que son los casos más frecuentes que suelen darse en la práctica diaria.
1.- Así, la STS 5855/2006, Sección 1ª, de fecha 22/09/06 señala que "Las partes están conformes en que la preferencia ostentada por el crédito que esgrime la Seguridad Social es la que se fija en el art. 1924.1º CC. Así se infiere de lo dispuesto en el art. 22 de la Ley General de la Seguridad Social (modificado hoy por la Ley 22/2003 de 9 de julio), el cual dispone que los créditos por cuotas de la Seguridad Social y conceptos de recaudación conjunta y, en su caso, los recargos o intereses que sobre aquéllos procedan, gozarán, respecto de la totalidad de los mismos, de igual orden de preferencia que los créditos a que se refiere el artículo 1924.1 CC. Según la STS de 16 de marzo de 2006 , entre las más recientes, los créditos a favor de la Tesorería de la Seguridad Social por cuotas impagadas no tienen el trato de singularmente privilegiados que el artículo 1923.3º del Código Civil otorga a los hipotecarios, sino el de simplemente privilegiados (artículo 1924.1º, en relación con el art. 1929 CC). Supuesto que el criterio de distribución del sobrante del precio del remante no puede ser sólo el de la prioridad registral, sino que debe estarse a las normas del CC relativas a la clasificación y prelación de créditos, se plantea en este motivo la cuestión relativa a si los créditos garantizados por la segunda y tercera hipoteca en favor de la entidad actora le confieren el carácter de acreedor hipotecario, con la preferencia singular fijada en el artículo 1923.3º CC, o si por el contrario, cancelada su inscripción merced a la ejecución a que dio lugar la primera hipoteca, ostenta tan sólo la preferencia del art. 1924.3º CC en calidad de acreedor escriturario y, por ende, debe ceder ante los créditos a la Seguridad Social.
La cuestión planteada, de carácter estrictamente jurídico, fue resuelta de modo diverso por las distintas audiencias provinciales. Algunas de ellas se inclinaron por entender que la distribución del sobrante debe hacerse partiendo de la existencia de una subrogación real, considerándolo, como una parte del valor de la finca ejecutada, mientras que otros sostuvieron que, canceladas registralmente las garantías, desaparece el orden de preferencia que marcaban éstas
La STS de 7 de marzo del 2002 no aceptó reconocer la condición privilegiada de un crédito como hipotecario, «toda vez que se ha producido la cancelación de las hipotecas que gravaban la finca, de conformidad a la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, disponiendo la regla 16 , en cuanto al sobrante del precio del remate, que se entregará a los acreedores posteriores o a quienes corresponda, y el crédito de la recurrente no resulta amparado de este modo por la tercera hipoteca, pues se trata más bien de crédito ordinario, por consecuencia del aval prestado el 13 de abril de 1992, frente al cual la demandada [...] opuso al contrato de arrendamiento llevado a cabo con [...] en fecha 27 de agosto de 1991, data que es la que ha de tenerse en cuenta a efectos de estimar este crédito preferencial entre los concurrentes en el litigio.»
El criterio de esta sentencia, sin embargo, referido a un supuesto específico de aval garantizado con hipoteca, no es el seguido en general por la jurisprudencia. La STS de 1 de junio de 1992 , en relación con una hipoteca naval en que se canceló la posterior inscripción en aplicación de la regla 16 del art. 131 LH, aplicó el principio de subrogación real para mantener el carácter singularmente privilegiado del crédito correspondiente a la segunda hipoteca; y la STS 23 de julio de 2004, que invoca el criterio precedente de la STS de 15 de octubre de 2003, concluye que la ejecución hipotecaria comporta que, si bien las cargas y gravámenes posteriores a la que da lugar a la ejecución dejan de afectar al bien realizado, pasan a recaer directamente sobre el sobrante del precio de remate manteniendo su respectiva preferencia como créditos con garantía real al amparo del art. 1923.3 CC. Es procedente, con la finalidad de resolver la discrepancia de criterios en la materia, acoger el mantenido en estas últimas sentencias, toda vez que:
a) La finalidad de la purga de las cargas posteriores atiende exclusivamente al interés del adjudicatario en subasta del bien hipotecado y tiene como finalidad que el derecho adquirido por el nuevo propietario se vea exento de todas las cargas establecidas con posterioridad a la fecha de constitución de la hipoteca que se ejecuta.
b) Por el contrario, respecto del acreedor que ha procurado una más efectiva garantía de su derecho mediante la constitución de hipoteca sobre un determinado bien del deudor y la consiguiente inscripción registral del gravamen no existe razón para que la purga expresada le prive (frente a los restantes acreedores que no han constituido tal tipo de garantía) de la preferencia nacida de la especial protección derivada de la garantía constituida.
c) La conservación de las prioridades que establece el artículo 1923 CC atiende al equilibrio de los derechos de uno y otro y no perturba los principios inherentes a la garantía hipotecaria, si bien, en virtud de un principio de subrogación real, aquéllas deben entenderse referidas al sobrante de la suma obtenida en la subasta.
d) La LEC 2000 , sienta una notable pauta hermenéutica al ordenar (art. 672 LEC 2000 ) que el remanente del precio de remate se retenga «para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si satisfechos estos acreedores, aún existiere sobrante, se entregará al ejecutado o al tercer poseedor». Con ello se elimina la imprecisión de la alusión a los «acreedores posteriores» que contenida en los artículos 131, regla 16ª LH y 1572 LEC 1881 han originado la cuestión.
e) Como han subrayado las sentencias de las audiencias provinciales que han venido aplicando este criterio, el art. 131 LH mantiene un orden en el procedimiento: la aplicación de la regla 16 es anterior a la de la regla 17, que inicia la fase de conclusión del procedimiento (adjudicación definitiva del remate que atribuye la propiedad del bien subastado, cancelación de la hipoteca, cargas y gravámenes posteriores y puesta en posesión judicial de los bienes).
f) En análogos términos se ha expresado la Dirección General de los Registros y del Notariado, la cual, en resolución de 27 de julio de 1988 (tal como recoge la STS de 15 de octubre de 2003 ) afirma que la culminación de la ejecución hipotecaria no implica necesariamente la extinción de las cargas y gravámenes posteriores y no preferentes a la de actor, pues, si bien estos dejan de afectar al bien realizado, pasan a recaer directamente sobre el exceso del precio de remate respecto al crédito hipotecario. Cierto -añade el centro directivo- que la transformación objetiva de estas cargas justifica la cancelación de sus respectivos asientos registrales; mas la debida protección dispensable a los derechos inscritos impone que no sean cancelados en tanto no se hayan adoptado en el proceso correspondiente, las precauciones convenientes a fin de asegurar la efectividad de la vinculación del remanente. En este sentido -se concluye en la expresada resolución- se pronuncia el artículo 131, regla 17ª , al exigir el depósito en establecimiento público, destinado al efecto, del sobrante, si lo hubiese, a disposición de los titulares de cargas y gravámenes posteriores y no preferentes a la del actor, que hayan de ser cancelados"
2,. La SAP OU 739/2005, Sección 3ª, de fecha 24/11/05, en relación con la misma cuestión (ejecutante que tiene su crédito asegurado con segunda hipoteca crédito TGSS), señala que: "La cuestión no parece pacíficamente solucionada por la Jurisprudencia, puesto que en apoyo de la primera tesis, el mantenimiento del carácter de acreedor hipotecario para resarcirse preferentemente con el sobrante de la ejecución, se pronuncia la sentencia de la AP de Valencia de fecha de 6 de Octubre de 1999 , con apoyo en otra previa del TS de 1 de Junio de 1992 , en donde con gran claridad se fundamenta tal posicionamiento al sostener que : " la existencia de inscripciones posteriores a la de la hipoteca ejecutada determina que el sobrante deba quedar depositado precisamente a disposición de los titulares de esos asientos posteriores, preferencia que vendrá dada, según la regla general, por el orden de acceso que las mismas hayan tenido al Registro. Ciertamente la distribución del sobrante no influirá en las cancelaciones, ya realizadas e intangibles por mor de la propia ejecución, pero desaparecida la finca como objeto de garantía, ésta se proyecta sobre el resto de su valor, es decir, sobre el sobrante, de tal modo que las normas referentes a la preferencia sobre el valor todo de la finca, pasan a regir la distribución del sobrante como resto y parte de aquel valor. Si no fuera así, la idea de preferencia y rango que preside las inscripciones registrales desaparecería, ya que bastaría una primera ejecución de la finca para que, de forma automática, quedasen sin efecto las preferencias existentes entre los titulares de asientos posteriores, lo que no es posible considerar". Si bien existen otras en sentido adverso que ponen de manifiesto el carácter problemático de la materia que se trata, como la dictada con fecha 27 de enero del 2000 por la AP de Cádiz, al sostener "que se discute en la Doctrina que los acreedores titulares de cargas posteriores canceladas, puedan agredir el remanente por el antiguo orden que marcaban sus extintas garantías; canceladas registralmente las mismas no queda principio de prioridad que haya de respetar. En el mismo sentido la STS de 7 de Marzo del 2002 , si bien en relación a un supuesto de avales garantizados con sucesivas hipotecas, que afirma que " el crédito del recurrente no resulta amparado por la tercera hipoteca, tratándose de un crédito ordinario.
TERCERO.- Reconociendo por ello que no existe solución pacífica, la Sala opta por adscribirse al igual que hace la sentencia apelada a la primera de las expuestas tesis, y ello por entender que en lo que hace al sobrante o remanente de la ejecución llevada a efecto tendrán preferencia con arreglo a la garantía hipotecaria que ostentaban y por ello de conformidad a lo establecido en el nº 3 del artículo 1923 del Código Civil , los acreedores posteriores y no preferentes al ejecutante, en cuanto si bien por así ordenarlo los artículos 674 y 692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sus inscripciones registrales serán canceladas, en cuanto dejan de estar afectas al bien ejecutado careciendo por ello de posibilidad de accionar sobre el mismo directamente,en compensación a ello gozarán de preferencia directamente sobre la trasformación del bien sobre el que su garantía recaía como realización y sobrante del mismo y asi lo declara la Sentencia del TS de fecha de 15 deoctubre del 2003 que asume la doctrina emanada de la Dirección General de los Registros y el Notariado, la que en Resolución de 27 de julio de 1988 señala que "la culminación de la ejecución hipotecaria no implica necesariamente la extinción de las cargas y gravámenes posteriores y no preferentes a la del actor, pues si bien éstos dejan de afectar al bien realizado, pasan a recaer directamente sobre el exceso del precio de remate respecto al crédito hipotecario. Cierto que la transformación objetiva de estas cargas justifica la cancelación de sus respectivos asientos registrales; mas la debida protección dispensable a los derechos inscritos impone su no cancelación en tanto no se hayan adoptado en el proceso correspondiente, las precauciones convenientes a fin de asegurar la efectividad de la vinculación del remanente". Y en el mismo sentido parece pronunciarse la más reciente resolución de la Dirección General de registros y del Notariado de 28 de Junio del 2005 en cuanto viene a mantener que la hipoteca y la prenda trascienden a la mera atribución de preferencia al crédito garantizado. Aparecen configurados como derechos reales en cuya virtud se sujeta "erga omnes" y de forma directa e inmediata un concreto bien a la garantía del pago de una deuda. Y mantener lo contrario como sostienen sectores de la Doctrina, supondría que una eventual deuda posterior del constituyente, cualquiera que sea su naturaleza, puede diluir esa vinculación específica del bien hipotecado o pignorado, a la seguridad de la deuda especial garantizada, implicando la posibilidad de que el constituyente inutilice unilateralmente y sin concurso de la contraparte el negocio dispositivo bilateral anterior con la consiguiente inseguridad jurídica, suponiendo para el adquirente de la garantía una privación de su derecho que no se acomoda a las exigencias constitucionales inherentes al reconocimiento de la propiedad privada"
3.- Finalmente, para el caso de que los acreedores posteriores fueren la AEAT y la TGSS: La SAP C 725/2005, Sección 4ª, de fecha 22/03/05, señala que: "ambos créditos gozan de igual preferencia, derivada del juego normativo del art. 71 de la LGT y 22 de la LGSS . Es más el art. 134.2 de la LGT , en su redacción entonces vigente, establece que "la anotación preventiva así practicada no alterará la prelación que para el cobro de créditos tributarios establece el art. 71 de esta ley ". Es más el art. 9.3 de la Ley 47/2003, Ley General Presupuestaria , si bien no vigente al nacer los derechos de crédito del Estado y la Seguridad Social, ya proclama que cuando concurran créditos a favor de ambos se imputarán a prorrata de su respectivo importe".
Voy a mencionar tres Sentencias distintas que tratan de la problemática del distribución del sobrante entre acreedores posteriores, existiendo como tales el ejecutante que tiene a su favor una segunda (u ulterior) hipoteca, la TGSS y la AEAT, que son los casos más frecuentes que suelen darse en la práctica diaria.
1.- Así, la STS 5855/2006, Sección 1ª, de fecha 22/09/06 señala que "Las partes están conformes en que la preferencia ostentada por el crédito que esgrime la Seguridad Social es la que se fija en el art. 1924.1º CC. Así se infiere de lo dispuesto en el art. 22 de la Ley General de la Seguridad Social (modificado hoy por la Ley 22/2003 de 9 de julio), el cual dispone que los créditos por cuotas de la Seguridad Social y conceptos de recaudación conjunta y, en su caso, los recargos o intereses que sobre aquéllos procedan, gozarán, respecto de la totalidad de los mismos, de igual orden de preferencia que los créditos a que se refiere el artículo 1924.1 CC. Según la STS de 16 de marzo de 2006 , entre las más recientes, los créditos a favor de la Tesorería de la Seguridad Social por cuotas impagadas no tienen el trato de singularmente privilegiados que el artículo 1923.3º del Código Civil otorga a los hipotecarios, sino el de simplemente privilegiados (artículo 1924.1º, en relación con el art. 1929 CC). Supuesto que el criterio de distribución del sobrante del precio del remante no puede ser sólo el de la prioridad registral, sino que debe estarse a las normas del CC relativas a la clasificación y prelación de créditos, se plantea en este motivo la cuestión relativa a si los créditos garantizados por la segunda y tercera hipoteca en favor de la entidad actora le confieren el carácter de acreedor hipotecario, con la preferencia singular fijada en el artículo 1923.3º CC, o si por el contrario, cancelada su inscripción merced a la ejecución a que dio lugar la primera hipoteca, ostenta tan sólo la preferencia del art. 1924.3º CC en calidad de acreedor escriturario y, por ende, debe ceder ante los créditos a la Seguridad Social.
La cuestión planteada, de carácter estrictamente jurídico, fue resuelta de modo diverso por las distintas audiencias provinciales. Algunas de ellas se inclinaron por entender que la distribución del sobrante debe hacerse partiendo de la existencia de una subrogación real, considerándolo, como una parte del valor de la finca ejecutada, mientras que otros sostuvieron que, canceladas registralmente las garantías, desaparece el orden de preferencia que marcaban éstas
La STS de 7 de marzo del 2002 no aceptó reconocer la condición privilegiada de un crédito como hipotecario, «toda vez que se ha producido la cancelación de las hipotecas que gravaban la finca, de conformidad a la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, disponiendo la regla 16 , en cuanto al sobrante del precio del remate, que se entregará a los acreedores posteriores o a quienes corresponda, y el crédito de la recurrente no resulta amparado de este modo por la tercera hipoteca, pues se trata más bien de crédito ordinario, por consecuencia del aval prestado el 13 de abril de 1992, frente al cual la demandada [...] opuso al contrato de arrendamiento llevado a cabo con [...] en fecha 27 de agosto de 1991, data que es la que ha de tenerse en cuenta a efectos de estimar este crédito preferencial entre los concurrentes en el litigio.»
El criterio de esta sentencia, sin embargo, referido a un supuesto específico de aval garantizado con hipoteca, no es el seguido en general por la jurisprudencia. La STS de 1 de junio de 1992 , en relación con una hipoteca naval en que se canceló la posterior inscripción en aplicación de la regla 16 del art. 131 LH, aplicó el principio de subrogación real para mantener el carácter singularmente privilegiado del crédito correspondiente a la segunda hipoteca; y la STS 23 de julio de 2004, que invoca el criterio precedente de la STS de 15 de octubre de 2003, concluye que la ejecución hipotecaria comporta que, si bien las cargas y gravámenes posteriores a la que da lugar a la ejecución dejan de afectar al bien realizado, pasan a recaer directamente sobre el sobrante del precio de remate manteniendo su respectiva preferencia como créditos con garantía real al amparo del art. 1923.3 CC. Es procedente, con la finalidad de resolver la discrepancia de criterios en la materia, acoger el mantenido en estas últimas sentencias, toda vez que:
a) La finalidad de la purga de las cargas posteriores atiende exclusivamente al interés del adjudicatario en subasta del bien hipotecado y tiene como finalidad que el derecho adquirido por el nuevo propietario se vea exento de todas las cargas establecidas con posterioridad a la fecha de constitución de la hipoteca que se ejecuta.
b) Por el contrario, respecto del acreedor que ha procurado una más efectiva garantía de su derecho mediante la constitución de hipoteca sobre un determinado bien del deudor y la consiguiente inscripción registral del gravamen no existe razón para que la purga expresada le prive (frente a los restantes acreedores que no han constituido tal tipo de garantía) de la preferencia nacida de la especial protección derivada de la garantía constituida.
c) La conservación de las prioridades que establece el artículo 1923 CC atiende al equilibrio de los derechos de uno y otro y no perturba los principios inherentes a la garantía hipotecaria, si bien, en virtud de un principio de subrogación real, aquéllas deben entenderse referidas al sobrante de la suma obtenida en la subasta.
d) La LEC 2000 , sienta una notable pauta hermenéutica al ordenar (art. 672 LEC 2000 ) que el remanente del precio de remate se retenga «para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si satisfechos estos acreedores, aún existiere sobrante, se entregará al ejecutado o al tercer poseedor». Con ello se elimina la imprecisión de la alusión a los «acreedores posteriores» que contenida en los artículos 131, regla 16ª LH y 1572 LEC 1881 han originado la cuestión.
e) Como han subrayado las sentencias de las audiencias provinciales que han venido aplicando este criterio, el art. 131 LH mantiene un orden en el procedimiento: la aplicación de la regla 16 es anterior a la de la regla 17, que inicia la fase de conclusión del procedimiento (adjudicación definitiva del remate que atribuye la propiedad del bien subastado, cancelación de la hipoteca, cargas y gravámenes posteriores y puesta en posesión judicial de los bienes).
f) En análogos términos se ha expresado la Dirección General de los Registros y del Notariado, la cual, en resolución de 27 de julio de 1988 (tal como recoge la STS de 15 de octubre de 2003 ) afirma que la culminación de la ejecución hipotecaria no implica necesariamente la extinción de las cargas y gravámenes posteriores y no preferentes a la de actor, pues, si bien estos dejan de afectar al bien realizado, pasan a recaer directamente sobre el exceso del precio de remate respecto al crédito hipotecario. Cierto -añade el centro directivo- que la transformación objetiva de estas cargas justifica la cancelación de sus respectivos asientos registrales; mas la debida protección dispensable a los derechos inscritos impone que no sean cancelados en tanto no se hayan adoptado en el proceso correspondiente, las precauciones convenientes a fin de asegurar la efectividad de la vinculación del remanente. En este sentido -se concluye en la expresada resolución- se pronuncia el artículo 131, regla 17ª , al exigir el depósito en establecimiento público, destinado al efecto, del sobrante, si lo hubiese, a disposición de los titulares de cargas y gravámenes posteriores y no preferentes a la del actor, que hayan de ser cancelados"
2,. La SAP OU 739/2005, Sección 3ª, de fecha 24/11/05, en relación con la misma cuestión (ejecutante que tiene su crédito asegurado con segunda hipoteca crédito TGSS), señala que: "La cuestión no parece pacíficamente solucionada por la Jurisprudencia, puesto que en apoyo de la primera tesis, el mantenimiento del carácter de acreedor hipotecario para resarcirse preferentemente con el sobrante de la ejecución, se pronuncia la sentencia de la AP de Valencia de fecha de 6 de Octubre de 1999 , con apoyo en otra previa del TS de 1 de Junio de 1992 , en donde con gran claridad se fundamenta tal posicionamiento al sostener que : " la existencia de inscripciones posteriores a la de la hipoteca ejecutada determina que el sobrante deba quedar depositado precisamente a disposición de los titulares de esos asientos posteriores, preferencia que vendrá dada, según la regla general, por el orden de acceso que las mismas hayan tenido al Registro. Ciertamente la distribución del sobrante no influirá en las cancelaciones, ya realizadas e intangibles por mor de la propia ejecución, pero desaparecida la finca como objeto de garantía, ésta se proyecta sobre el resto de su valor, es decir, sobre el sobrante, de tal modo que las normas referentes a la preferencia sobre el valor todo de la finca, pasan a regir la distribución del sobrante como resto y parte de aquel valor. Si no fuera así, la idea de preferencia y rango que preside las inscripciones registrales desaparecería, ya que bastaría una primera ejecución de la finca para que, de forma automática, quedasen sin efecto las preferencias existentes entre los titulares de asientos posteriores, lo que no es posible considerar". Si bien existen otras en sentido adverso que ponen de manifiesto el carácter problemático de la materia que se trata, como la dictada con fecha 27 de enero del 2000 por la AP de Cádiz, al sostener "que se discute en la Doctrina que los acreedores titulares de cargas posteriores canceladas, puedan agredir el remanente por el antiguo orden que marcaban sus extintas garantías; canceladas registralmente las mismas no queda principio de prioridad que haya de respetar. En el mismo sentido la STS de 7 de Marzo del 2002 , si bien en relación a un supuesto de avales garantizados con sucesivas hipotecas, que afirma que " el crédito del recurrente no resulta amparado por la tercera hipoteca, tratándose de un crédito ordinario.
TERCERO.- Reconociendo por ello que no existe solución pacífica, la Sala opta por adscribirse al igual que hace la sentencia apelada a la primera de las expuestas tesis, y ello por entender que en lo que hace al sobrante o remanente de la ejecución llevada a efecto tendrán preferencia con arreglo a la garantía hipotecaria que ostentaban y por ello de conformidad a lo establecido en el nº 3 del artículo 1923 del Código Civil , los acreedores posteriores y no preferentes al ejecutante, en cuanto si bien por así ordenarlo los artículos 674 y 692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sus inscripciones registrales serán canceladas, en cuanto dejan de estar afectas al bien ejecutado careciendo por ello de posibilidad de accionar sobre el mismo directamente,en compensación a ello gozarán de preferencia directamente sobre la trasformación del bien sobre el que su garantía recaía como realización y sobrante del mismo y asi lo declara la Sentencia del TS de fecha de 15 deoctubre del 2003 que asume la doctrina emanada de la Dirección General de los Registros y el Notariado, la que en Resolución de 27 de julio de 1988 señala que "la culminación de la ejecución hipotecaria no implica necesariamente la extinción de las cargas y gravámenes posteriores y no preferentes a la del actor, pues si bien éstos dejan de afectar al bien realizado, pasan a recaer directamente sobre el exceso del precio de remate respecto al crédito hipotecario. Cierto que la transformación objetiva de estas cargas justifica la cancelación de sus respectivos asientos registrales; mas la debida protección dispensable a los derechos inscritos impone su no cancelación en tanto no se hayan adoptado en el proceso correspondiente, las precauciones convenientes a fin de asegurar la efectividad de la vinculación del remanente". Y en el mismo sentido parece pronunciarse la más reciente resolución de la Dirección General de registros y del Notariado de 28 de Junio del 2005 en cuanto viene a mantener que la hipoteca y la prenda trascienden a la mera atribución de preferencia al crédito garantizado. Aparecen configurados como derechos reales en cuya virtud se sujeta "erga omnes" y de forma directa e inmediata un concreto bien a la garantía del pago de una deuda. Y mantener lo contrario como sostienen sectores de la Doctrina, supondría que una eventual deuda posterior del constituyente, cualquiera que sea su naturaleza, puede diluir esa vinculación específica del bien hipotecado o pignorado, a la seguridad de la deuda especial garantizada, implicando la posibilidad de que el constituyente inutilice unilateralmente y sin concurso de la contraparte el negocio dispositivo bilateral anterior con la consiguiente inseguridad jurídica, suponiendo para el adquirente de la garantía una privación de su derecho que no se acomoda a las exigencias constitucionales inherentes al reconocimiento de la propiedad privada"
3.- Finalmente, para el caso de que los acreedores posteriores fueren la AEAT y la TGSS: La SAP C 725/2005, Sección 4ª, de fecha 22/03/05, señala que: "ambos créditos gozan de igual preferencia, derivada del juego normativo del art. 71 de la LGT y 22 de la LGSS . Es más el art. 134.2 de la LGT , en su redacción entonces vigente, establece que "la anotación preventiva así practicada no alterará la prelación que para el cobro de créditos tributarios establece el art. 71 de esta ley ". Es más el art. 9.3 de la Ley 47/2003, Ley General Presupuestaria , si bien no vigente al nacer los derechos de crédito del Estado y la Seguridad Social, ya proclama que cuando concurran créditos a favor de ambos se imputarán a prorrata de su respectivo importe".
